법정지상권 성립요건 이란?
경매를 공부하다보면, 또한 권리분석에 대해서 알아보다 보면 자주 등장하는 단어가 바로 법정지상권 입니다. 경매를 통하여 물건을 낙찰받았는데 법정지상권 매물이었다? 이로 인해서 낙찰을 받았더라도 해당 부동산을 사용할수가 없기 때문에 상당히 놀래기 마련입니다. 한번 법정지상권 성립요건 알아보고, 미등기건물 경매 성립요건 등도 같이 알아보겠습니다.
법정지상권이란?
법정지상권은 네이버나 구글에서 검색을 해도 약간 그 의미가 모호하게 설명되어있습니다. 네이버 지식백과에는 법정지상권이란, 당사자의 계약에 의하지 않고, 법률에 규정에 의하여 당연히 성립하는 지상권으로 설명되어있죠. 일단 지상권이란 단어도 생소합니다. 부동산을 잘 모르는 경우에는 말이죠.
지상권이란 무엇인가?
지상권이란, 다른 사람의 토지에 건물이나 기타 공작물, 수목 등을 소유하기 위해서 그 토지를 사용하는 물권을 말합니다. 이렇게 이야기 하니까 어렵네요. 요즘 지식백과는 한자어 풀이가 많아서 젊은세대들이 이야기하기에는 좀 어렵습니다.
쉬운말로 풀이하면, 어떤 땅위든 소유주가 있겠죠? 그 땅을 빌려서 사용할수 있는 권리를 지상권이라고 보시면 됩니다. 내가 펜션을 짓고 싶다면, 경기도나 강원도에 땅을 사서 거기에 펜션을 짓는것이 일반적이지만, 땅까지 사기는 돈이 없을때 다른 사람의 토지를 빌려서, 캠핑장을 지을수도 있는거죠.
다만 지상권을 설정하지 않고, 단순하게 땅을 임대해서 지었는데, 땅주인이 변심해서 캠핑장을 철거하라고 하면? 철거를 해줘야 할까요? 자, 이럴때 지상권 설정을 해놓으면 땅주인이 마음대로 철거를 시킬수가 없죠. 지상권은 물권이고, 단순임대 권리인 채권과는 차이가 있습니다.
내 땅에 다른 사람이 먼저 땅을 사용하고 있다면?
자, 위의 경우의 지상권은 아주 정상적인 경우이고요. 만약 내가 건물을 지으려고 땅을 사거나, 경매로 낙찰을 받았습니다. 그런데 내 땅에 이미 건물이 있거나 모르는 사람이 땅을 사용하고 있다면?? 서울이나 도시 쪽에는 이런 경우가 많지는 않습니다. 하지만 시골 같은데 가면 빈집도 널려있고, 과거에는 경계 측면이나 소유주가 불분명했기 때문에, 아무 땅에나 건물 짓고 미등기를 한채 사용하는 분들도 제법 있었습니다.
더우기 우리나라에는 법정지상권 성립요건 갖춰져있다면 함부로 내쫒을수 없기 때문에, 땅을 매매하거나 경락받기 전에 법정지상권 성립여부를 확실하게 확인해야 합니다.
법정지상권 이란?
법정지상권을 단어 그대로 풀이하면, 법으로 정해진 땅위에 건물을 지을수 있는 권리를 이야기 합니다. 굳이 건물이 아니라, 만약 묘가 있으면 분묘기지권이 성립될수도 있죠. 한 마디로 아무 땅에다 비어있는것 같으니 본인 건물을 지어버린 겁니다.
그런데 왜 자기 땅도 아닌곳에 함부로 건물을 지은것을 법정지상권 이라는 이름으로 합법적으로 보호를 해주냐? 법정지상권은 이전부터 토지를 사용해 온 선량한 사람의 보호를 위하여 만들어졌죠. 로마법에서 왔다는 속설이 많은데, 과거에는 토지와 건물에 소유자가 동일했습니다. 하지만 시간이 지나면서 점점 남의 토지에 건물을 지어서, 당꽈 건물의 소유자가 달라지게 되었죠. 그러면서 건물에 소유자를, 토지에 소유자를 각각 보호하기 위하여 법정지상권이 만들어졌습니다.
우리나라도 조선시대 대전통편 이라는 책에 나와있기도 합니다.
그렇다면 지금 법정지상권 성립요건 권리는?
현재는 민법에 법정지상권이 규정되어있는 권리입니다. 토지와 건물이 소유자가 달라졌을때, 건물이 함부로 철거되지 않도록 규정되어있죠. 자, 여러 경우가 있습니다만, 이번엔 서울로 돌아와서 법정지상권 성립요건 예시 한번 보겠습니다.
갑은 자기 땅에 건물을 짓기 위해서 을에게 건물을 지어달라고 의뢰했습니다. 을은 건물 완공 후 갑에게 건축비를 청구했죠. 그런데 갑이 비트코인을 하다가 돈을 싹 날린 겁니다. 건축비를 줄수가 없어서, 돈 대신 을에게 토지에 저당권을 설정해 주었습니다.
그런데 하필 이 갑은 정신을 못차리고 파산했죠. 땅은 경매에 넘어가면서 주인이 바뀌게 됩니다. 이때 새로 바뀐 토지 주인 병은 을에게 건물철거를 요청을 할수가 없습니다. 건물 철거를 하려면 매수청구권을 사용해서, 을에게 건물을 매입 후 철거를 진행해야 하죠. 물론 병 입장에서는 미칠 노릇이지만, 말그대로 아무 죄 없는 선량한 을이 피해를 볼수는 없으니 말이죠.
법정지상권 성립요건 갖춰야한다.
법정지상권은 성립요건이 반드시 갖춰져야 합니다. 그래야 등기가 안되어도 등기 된 것과 동일한 효력이 발생하기 때문입니다. 우선 법정지상권이 성립되려면 토지에 주인과, 건물에 주인이 설정 당시에는 동일해야 합니다. 그리고 위에서 설명한것 처럼 그 이후에 소유자가 변경이 되어야 하죠.
또한 건물에만 소유가 아니라, 부지나 도로에도 법정지상권이 설정이 됩니다. 법정지상권은 총 여섯가지가 있고 다음과 같습니다. 전세권 설정자, 관습법상,분묘기지권,저당권,가등기, 입목에 관한 법정지상권이 있죠.
만약 경매를 받았는데, 법정지상권이 있다면?
일단 경매 전에 이런 부분을 철저하게 조사를 해야 하지만, 그렇지 않을 경우에는 먼저 지료 협상을 하는 것이 좋습니다. 법정지상권이 걸린 토지위의 건물주는 땅주인의 의사와 상관없이 쓸수는 있습니다. 하지만 땅주인은 지료,토지사용료를 청구할수 있습니다. 이렇게 하면 법정지상권 성립요건 관계없이 수익은 낼수있죠. 지료는 통상적으로 용도에 따라 3~7% 정도 받는 편입니다.
두번째로 철거입니다. 만약 건물주가 2년간 지료를 미납하면 건물철거소송을 진행할수 있습니다. 보통 2~3개월은 지료를 내지만 그 이후에는 안 내는 경우가 많습니다. 그 이후에 임대료 미납 건물에 가압류를 신청하고 따로 경매에 내보낼수 있죠.