부동산 가등기란 무엇인가?
민법 중에서도 가장 복잡하고 어려운것이 부동산법이죠. 그중 많은 이들이 헷갈려 하는 가등기란 무엇인가 그리고 가등기 효력 및 부동산 가등기 하는방법 까지 알아보도록 하겠습니다. 흔히 부동산에서 집을 알아보다보면 본등기를 할수있는 법적요건을 갖추지 못한 경우, 본등기를 위해 예비적으로, 일시적 보전수단으로 가등기를 많이 활용하는 편입니다.
가등기를 하는 이유는?
가등기란 무엇인가 알아보면, 본등기 하기 전에 가등기를 하는 것임을 알겠어요. 그런데 그냥 본등기를 하면 했지, 왜 가등기를 하는 걸까요? 부동산을 매매하여 내가 이 집을 소유할 권리를 얻게 되는것은, 취득하여 등기를 마쳐야 소유권을 주장할수 있습니다.
법률적으로 접근하니 좀 어렵죠? 예를 들면 한 아파트 거래를 위해서 매도인과 매수인이 정상적인 매매절차를 거쳐서, 계약을 진행하고 잔금도 모두 지불완료를 했습니다! 돈거래도 모두 끝난 상황이라 이제 이 아파트에 대한 거래는 완료가 된거죠. 그런데 갑자기 매도인이 나쁜 마음을 먹고, 아파트를 다른 사람에게 팔아버리고, 새롭게 매수한 사람이 등기를 해버리면 종전의(선의의)매수인은 낙동강 오리알이 되는 걸까요?
현실속에서 이런 경우가 드물긴 하지만 가끔 뉴스에 나오는 일입니다. 사실 전세사기도 없어서는 안될일인데 일어나는 만큼, 드물지만 있을수 있는일이죠.
이럴때 필요한 것이 바로 가등기 입니다. (등기부등본 믿다가 뒤통수 맏는 이유)
가등기는 어떨때 쓰는 걸까?
가등기란 무엇인가 알아보려면, 가등기의 종류도 알아봐야죠.
가등기는 물권에는 대부분 쓰일수 있습니다. 소유권 뿐만 아니라 지상권,지역권,전세권,저당권,권리질권,채권담보권,임차권, 이전 및 변경, 소멸 말소 청구권 보전 등의 경우에도 모두 가등기 설정이 가능합니다. 가장 많이 쓰인느 가등기는 아무래도 소유권 입니다.
매매계약시의 소유권 분쟁이 워낙에 많다보니, 소유권 이전청구권 보전의 가등기로 많이 쓰이게 되죠.
실제 가등기로 인한 예시를 알아보자
실제 사례를 예로들어 풀어보겠습니다. 매도자 A와 매도자 B가 만나 2023년 1월1일에 20억짜리 아파트 한채를 매매하는 계약을 체결했다고 합시다. 그런데 B가 돈이 좀 부족해서, 잔금 완납 지급일을 1년 이후에 모두 지급하는 것으로 합의를 보고, 먼저 계약금 1억을 지급했습니다.
그리고 B는 소유권 이전청구권의 가등기를 신청하죠. 그런데 이후 부동산 가격이 폭등하고, 매도자 A에게 새로운 매수자C가 아파트를 25억에 팔라고 유혹을 합니다. A는 1억의 계약금의 배액을 B에게 물어주더라도 계약을 취소하고, C에게 부동산을 팔기로 마음먹었죠. 매수자 C와 매매계약을 체결하고 잔금을 받고 등기이전까지 처리해 주었습니다.
이때 기존의 선의의 계약자 B는 어떻게 되는 걸까요?
선의의 매수자 B는 낙동강 오리알 되는 걸까?
자, 다행히도 가등기를 미리 해놓았기 때문에, 본등기를 청구하면 소유권이전등기를 할수 있습니다. 가등기를 해놓았기 때문에 순위보전이 된것이죠. 이렇게 되면 매수자C가 낙동강 오리알 되는거죠. 소유권은 B에게 다시 돌아게 되고, 소유권을 잃게 됩니다.
물론 매수인 C는 매도인 A에게 손해배상을 청구할수가 있습니다. 만약 가등기를 하지 않았다면, B는 순위보전을 할수없고 매수인C에게 소유권을 뺏길수도 있습니다. 사정상 등기를 늦게 하더라도, 내가 실제소유자 라는 것을 미리 선점해 두는 거죠. 때문에 부동산을 매수할때도 가등기가 된 물건이라면 주의를 해야 합니다.
실제로 가등기란 무엇인가?
자, 매매예약 가등기란 무엇인가, 바로 강력한 약속의 증거로 보시면 됩니다. 계약금보다 강력한 약속의 증거죠. 몇년 동안 아파트 가격이 2배 이상 폭등했잖아요? 실제로 위와 같은 사례가 꽤나 많았습니다. 계약을 다 했는데 갑자기 계약금 배액을 물어줄테니, 계약을 취소해 달라는 사례도 참 많았었죠.
가등기 효과는 어떤것이 있을까?
가등기를 하면, 순위보전의 효과도 있지만 양도소득세 절감 효과도 있습니다. 실제로 양도소득세를 줄이기 위하여 예약 가등기를 하는 경우가 있습니다. 보통은 2가지의 상황이 있는데, 1가구 1주택 비과세 요건이 얼마 안 남은 경우가 있습니다. 두번째는 단기매매의 경우 주택 1년 토지 1년, 2년이 안된 경우가 있죠.
가등기 효력 및 가등기 하는 방법
가등기는 주로 법무사를 통해서 많이들 신청합니다. 먼저 가등기 비용은 4가지로 구성되어있습니다.
- 등록세: 예약금액 혹은 공시가격 중 높은 금액의 0.2%
- 교육세: 등록세의 20%
- 법무사 보수: 소정의 수수료
- 등기신청 수수료: 15,000원
또한 가등기 절차는, 당사자 간에 매매예약을 체결한 후에, 매매계약서 지참 후 해당 구청에서 등록세 발급을 합니다. 이후 가등기 권리자와 의무자가 공동으로 신청하면 됩니다. 하지만 법무사에게 많이들 위임하죠.
가등기 준비서류는 아래와 같습니다.
-공통
- 매매예약서
- 등기신청위임장
- 토지거래계약허가증
-가등기 예약자(매도자)
- 인감증명서
- 인감도장: 등기신청서 위임장에 날인
- 등기권리증
- 주민등록초본
-가등기 권리자(매수자)
- 가등기 신청서
- 인감도장
- 주민등록등본
가등기 서류는 위와 같이 준비하면 됩니다. 편하게는 법무사에게 주로 맡기는 편이죠. 사실 부동산이 세법부터 워낙에 복잡하고 어려운게 많다보니 주로 법무사에게 위임들을 많이 하지만, 그래도 본인이 기본적인 것은 알고있어야 상황을 더 유리하게 이끌어갈수 있습니다.
특히 경매를 할때는 가등기는 필수적인 부분이 있습니다. 또한 가등기 종류에 따라서 방법도 모두 다르니만큼, 충분히 검토해 보셔야 합니다.
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