원수에게나 권한다는 지주택이란
지주택 위험성에 대해서 말들이 많습니다. 지역주택조합. 줄여서 지주택이라고 하는 이 주택마련제도는, 원수에나 권하는 내집마련 방법이라고 이야기들을 많이 하죠. 실제로 제 주변 지인들 중에서도 이 지주택 위험성 모르고 투자했다가, 고통받는 사람도 있습니다.
흔히들 지주택은 원수에게나 권하는 거란 이야기를 많이 할 정도로, 지주택 성공률도 낮고 말도많고 탈도 많습니다. 대한민국에서 내집마련은 누구나 바라는 꿈이겠지만, 지금 서울권은 청약 분양가도 10억이 넘거나 그에 가까운 수준이다보니 쉽지가 않아요. 그런데 길을 가다보면 흔히 반값아파트니, 무주택자 특별공급이라는 뭔가 혹하는 광고들이나 현수막을 자주 보셨을 겁니다.
입주하는데 1,000만원도 들어가지 않는다고? 과연 사실일까요?
지주택 위험성, 과연 어떨까
분양가 자체가 시세 대비 반값 수준인데다, 지주택 홍보관 가보면 정말 혹합니다. 저 역시도 내집마련 전에 지주택에 관해서 들어보고, 이런 방법도 있구나 하면서 혹했으니까요. 지주택이란 위에서도 말씀드렸지만, 지역주택조합의 줄임말입니다. 특별시나 광역시, 시군에 거주하는 소형주택 소유자나 무주택서민들을 위해서 만들어진 제도이죠.
간단하게 이야기 하면, 같은 지역에 거주하는 조합원들끼리 모여서, 서로 동의하에 토지를 저렴하게 매일을 해서, 그 토지위에 본인들이 직접 아파트를 짓는 겁니다. 사실 청약통장으로 내집마련하는게 정말 어렵습니다. 당첨확률이 거의 하늘에 별 따기이죠. 그러다보니 차라리 뜻이 맞는 사람들끼리 직접 땅사서 건물올리자는 겁니다.
지주택 위험성, 문제는 무엇인가
사실 이 지주택 제도가 무주택 서민을 위한 제도는 맞습니다. 또한 지주택 조합의 목적은 사업수익을 낼 필요가 없고, “아파트를 짓는 겁니다.” 지주택 조합은 비영리법인이기 때문에 사업이 끝나면 수익금은 0원으로 마무리가 되어야 합니다.
하지만 문제는 지주택 조합이 수익금이 0원으로 마무리가 되어야 하지만, 실제로 그렇지가 않은게 문제죠. 지주택 사업은 제도라고는 하지만, 국가의 감시가 없습니다. 조합의 운영비리는 지금까지 너무나 많은 문제였고, 만약 조합이 파산하면 투자자들은 1원도 못 돌려받습니다.
나무위키에서 검색을 해봐도, 근래 17년간 지주택 성공률은 고작 17% 입니다. 83%는 실패하거나, 지지부진 아직까지 이름만 걸어놓은 경우라는 거죠. 나라에서 감시도 없고, 수익금이 0원으로 마무리가 된다는게 함정으로 작용할수 있다는거죠. 80%가 넘는 실패 확률, 지주택 위험성 이렇게 큰데 내 전재산을 투자한다는게 과연 맞는걸까요?
지주택 성공률 왜 이렇게 낮을까?
지주택 성공률이 낮은 가장 큰 이유는 사업절차와 방만운영입니다. 그중 사업절차가 또 지주택 위험성 높이는 하나의 이유인데요. 지주택도 재개발과 재건축과 마찬가지로 절차대로 사업이 진행됩니다. 문제는 민간에서 진행하는 사업이다보니, 재개발 사업보다 기준이 훨씬 높습니다.
지주택 사업절차를 알면 지주택 위험성 보인다.
지주택은 조합설립인가에서 80%의 동의를 받아야 하며, 15% 이상의 토지를 소유해야, 조합설립이 가능합니다. 동의율부터가 엄청 높죠? 설립에만 80%의 동의가 있어야 하다니요. 그리고 가장 치명적인 절차상의 허들은, 사업계획 승인시에는 토지의 95% 이상의 소유권 확보가 필요합니다.
여기서 재건축,재개발 사업과 다른 면이 있는데요. 재건축의 경우는 조합설립 인가 이후로도 사업에 동의를 하지 않는 토지 소유자에게 매도청구절차를 통해 소유권 이전이 가능합니다. 동의율도 75%가 필요하고요. 만약 동의하지 않는 25%가 있다면, 매도청구소송을 통하여 현금청산후 부동산을 매수하여 사업진행이 가능합니다.(하지만 지주택은 처음부터 95%의 동의를 받아야 합니다. 정말 어려운거죠.)
사실 민주주의 국가에서 재건축 사업은 소유권을 강제로 빼앗을수 있는 어긋난 사업이기도 합니다. 하지만 국가에서는 공공의 이익을 위해 아파트개발이 국가에 도움이 된다면 강제로도 진행을 합니다.(물론 그렇다고 무작정 뺏는건 아니에요.)
하지만 지주택 사업은 개인의 이익을 위하여 진행되는 사업입니다. 때문에 동의율이나 진행절차가 다른 사업에 비하여 엄청나게 까다롭기 때문에, 만약 실패하면 투자자들이 고스란히 덤탱이 쓰는 구조입니다.
지주택 실패의 대표적인 성수동 트리마제
지금은 어마어마한 평당가를 자랑하지만, 사실 성수동 트리마제는 실패한 지주택의 표본입니다. 처음에는 성수 1지역 주택조합에서, 서울숲 두산위브로 시작한 것이 트리마제입니다. 하지만 소유권 획득과정에서 95%를 채우지 못하고, 결국 토지가 공매로 넘어갔죠. 지주택 조합은 토지확보,동의율 확보과정에서 시간이 너무 오래 지체되면서 사업비는 다쓰고…결국 파산을 해버립니다.
조합원들은 돈도 날리고, 권리와 분양권까지 날려버렸죠. 이후에 두산중공업에서 땅을 매입하여 성수동 트리마제를 만들었고, 평당 1억대 아파트가 되었습니다.
문제는 동의율 95%는 정말 어렵다는거
지주택 위험성은 결국 동의율 95%의 허들을 못 넘는다는 겁니다. 사실 대부분의 지주택은 토지매입과 동의율을 80% 이상은 무난하게 확보합니다. 하지만 90%부터는 대부분 실패하는데, 알박기를 하는 원주민들과 조합이 대놓고 사기를 쳐버리면 중간에서 대부분 틀어집니다. 특히 토지매입률을 속이는 경우도 다반사고요.
성실하게 운영해도 성공확률이 낮습니다. 하지만 방만한 조합운영은 성공확률이 0%죠. 지주택은 탈퇴마저 어렵습니다. 물론 지금까지 넣은 돈을 포기한다면 모를까, 이미 계약금을 넣은 상태에서 손털고 탈퇴할수 있는 조합원이 몇이나 될까요?
특히 계약금만 문제되는게 아니에요. 자재값 오르면 자재값 오른다고 돈 걷어가고,(5천만원~1억도 우습습니다.) 인건비 올라갔다고 돈 걷어갑니다. 추가분담금까지 상당액수를 낸 이상에 쉽게 손털기가 어렵습니다. 제 지인도 지금까지 3억냈는데, 이번에 또 1억 더내야 한다고 고민 하더군요. 돈을 안내면 지연이자까지 잡아버립니다.
지주택 하지마세요.
문재인 정부 시절에, 선량한 투자자를 보호하기 위해 주택법이 일부 개정 되었습니다. 현재는 주택건설 대지의 50% 이상의 토지 사용권을 확보해야 조합원 모집이 가능합니다. 건설대지면적의 15% 이상의 소유권도 함께 필요하죠.
또한 지주택 가입후에, 청약 철회도 가능은 합니다. 다만 가입비 예치후 30일 이내에만 가능하죠. 기준이 강화된것은 사실이지만, 굳이 성공률이 이렇게 낮은데 지주택 하지마세요. 제 주변에 지주택으로 고통받는 분이 2명이나 됩니다. 물론 성공확률이 100% 없는건 아니지만 주식이나 코인투자는 뭐 별다른가요. 웬만하면 지주택 하지 마세요.