전세나 월세를 알아볼때, 등기부등본을 보다보면 “이건 저당권 잡여있는 집이네.” “근저당권이 잡혀있는 집이네”라는 이야기를 흔히 듣습니다. 대충 어떤 의미인지는 알것 같지만, 정확하게 저당권이라는 것이 무엇인지, 그리고 근저당권 저당권 차이 확실하게 어떤건지 모르는 분들이 많죠.
한번 이번 포스팅에서는, 근저당권이 무엇인지와 동시에, 근저당권 저당권 차이 알아보고, 그에 따라오는 채권최고액이니…피담보채권 등등 전반적으로 총정리 해보도록 하겠습니다.
먼저 저당권이란 것부터 알아보겠습니다. 간단하게 내가 돈을 빌려야 하는데, 신용대출이 아닌 이상 그냥 돈을 빌려주는 기관이나 사람은 없겠죠? 이럴 경우에 내 소유로 등기되어있는 부동산이나 동산을 채무의 담보로 잡는것을 “저당잡는다” 라고 많이들 표현합니다.
바로 이때 저당을 잡는 대출기관을 “저당권자”라고 표현하죠. 한마디로 내 물건을 담보 잡아서 돈을 빌리는 대신, 저당권을 상대방에게 넘겨주는 겁니다.
자 그런데 헷갈리는 개념이 하나 보입니다. 바로 “근저당”이라는 개념이죠. 저당권은 내 담보물을 빌려주고 잡아주는 담보대출 개념입니다. 이때, 근저당은 마이너스 통장의 개념으로 보시면 됩니다. 저당권이 건별대출이라면 근저당은 한도대출이라고 보시면 되죠.
먼저 저당권의 경우는 건별대출이라고 말씀드렸죠? 가령 갑이라는 사람이 은행에서 1년 만기로 1천만원을 빌리러 왔다고 합시다. 이때 건별로 대출을 1천만원을 받았습니다. 추가로 2천만원을 빌리기 위해서는, 다시 건별로 대출신청하고 심사를 받게 되죠.
그리고 갑은 대출기간이 만기 될때까지 특별한 특약이 없는한, 대출금을 은행에 갚을수도 없습니다. (중도상환수수료를 물면 갚을수는 있겠죠.) 이런 건별 대출이 저당권의 개념입니다. 1건의 대출에, 1건의 저당권이 설정된다는 거죠. 각각의 계약주체가 다릅니다.
자, 다음은 근저당권 입니다. 위에서도 말씀드렸지만 근저당은 마이너스 통장대출과 비슷합니다. 이번에는 갑이 건별로 대출을 하는게 아니라, 5천만원의 마이너스 통장,한도대출을 받으면 갑은 5천만원 한도내에서 별도의 대출신청없이 아무때나 돈을 꺼내쓸수 있습니다. 또한 중도상환수수료를 내지 않고도 완납이 가능하죠.
근저당권은 이와 같은 개념으로, 근저당권의 채권최고액을 걸어놓고, 한도 내에서 추가로 대출을 받을수도 있고 수시로 사용이 가능합니다.
자, 근저당권 저당권 차이 가장 큰 개념은 근저당권은 장래에 변동될수 있는 불특정 채권을 담보하는 권리라는 겁니다. 근저당이 증가하거나 감소하는 채무를 담보하기 위하여, 부동산에 설정을 하고 저당은 이미 확정된 채무의 담보를 하기 위하여 목적물에 저당권을 설정하는 거죠.
근저당권 저당권 차이 보시면, 아무래도 채무자 입장에서는 좀 더 담보를 많이 받는 것이 유리하죠. 때문에 저당권보다 현실적으로는 근저당권을 더 많이 활용하는 편입니다.
만약 내가 돈이 필요해서 은행으로부터 1억원을 빌렸습니다. 그리고 제 소유의 부동산을 담보로, 은행에 근저당권을 설정해 주었죠.
저는 채무자가 되겠죠? 그러면서 근저당권 설정자입니다. 은행은 채권자이자 근저당권자가 되어 권리를 행사할수 있죠. 본인 뿐만 아니라 3자도 담보물 제공이 가능합니다. 가령 저의 채무를 담보하기 위하여 부모님의 부동산에 근저당권을 설정할수 있습니다.
내 대출채무는 은행의 채권이 부동산에 의하여 담보됩니다. 대출금 채무를 피담보채무라고 하고, 근저당권자인 은행이 가진 채권은 피담보채권이라고 통칭합니다. 그리고 근저당권으로 담보되는 한도액을 채권최고액이라고 이야기 합니다.
근저당은 담보되는 채권이 확정되기 전까지 채무가 모두 변제되다로도 채권이 소멸되지 않습니다. 또한 근저당권 역시 말소되지 않습니다. 또한 근저당은 채권최고액으로 등기된 금액 내에서 채무가 담보됩니다. 우선변제 역시 채권최고액 범위내에서만 받을수 있죠.
채권을 최고한다? 들어도 항상 헷갈리는 용어가 바로 채권최고액 입니다. 위에서도 이야기 했듯이 근저당권은 담보하는 채무액이 증가하기도 하고 감소하기도 하죠. 하지만 한도액이 설정되어있습니다. 그리고 한도액 범위 안에서 변동이 되죠.
이렇게 피담보채권이 변동될수있는 고정범위중, 증가할수있는 최고액수를 채권최고액 이라고 부릅니다. 채권자가 자신의 채권중에서 담보 부동산에서 우선변제를 받을수 있는 최고 금액이라는 거죠.
채권최고액은 근저당권 설정 비율로 계산합니다. 통상적으로 채권자가 빌려주는 총액보다 110%~130% 이상 더 많이 설정합니다. 아무래도 대출금은 원본, 즉 원금도 있지만 이자도 존재하고, 만약에 제때 갚지 않으면 연체 이자까지 존재하기 때문에 대출금 총액보다 더 많이 설정을 하게 되죠.
가령 은행에서 천만원을 대출하게 되면, 일반적으로 부동산 등기부에는 채권최고액이 1,200만원 정도로 설정 됩니다.
자주 거래하는 사람이 아니라면, 근저당권 보다는 저당권 설정을 하는 경우도 제법 있습니다. 위에서도 언급드렸지만, 저당권 설정이란 채권자에게 담보물로부터 우선적으로 변제 받을수 있는 권리를 부여해주는 것을 이야기 합니다.
저당권이라는 권리가 성립하려면, 계약이 필요합니다. 그리고 부동산의 등기부등본에 저당권이 등기되어야 비로소 성립합니다.
저당권 실행이란 해당 목적물에 대한 경매를 신청하는 것을 의미합니다. 즉 채권자가 채무자에게, 법원에 신청하는 거죠. 법원에 해당 목적물을 팔아서 자신의 채권을 먼저 변제받을수 있도록 신청하는겁니다.
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